a cura dell’avv. Cristian Marchello del Foro di Lecce

Posso chiedere il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffrescamento e sostituirlo con un impianto autonomo?

Il legislatore, con la riforma della disciplina del condominio attuata con la Legge n. 220 del 2012, ha inserito il comma 4 dell’art. 118 c.c. prevedendo che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. L’onere della prova è a carico del condomino che chiede di distaccarsi.

La norma prevede inoltre che il condomino che rinuncia all’impianto centralizzato resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato e per la sua conservazione e messa a norma, trattandosi di bene comune.

Sono un inquilino con regolare contratto di locazione ad uso abitativo. Posso partecipare all’assemblea dei condomini?

L’art. 10 della Legge n. 392 del 1978 prevede un’assemblea condominiale allargata alla partecipazione degli inquilini, sia pure per determinate materie.

Il conduttore ha il diritto di partecipazione e di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locato, nelle assemblee che hanno all’ordine del giorno la decisione su questioni relative alle spese e alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

L’inquilino ha invece diritto di intervento, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Posso installare un sistema di videosorveglianza per controllare il portone di accesso al condominio?

L’art. 1122 ter del codice civile attribuisce espressamente all’assemblea condominiale il compito di decidere l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti di videosorveglianza per il controllo delle stesse. La delibera dell’assemblea condominiale è valida se approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 del codice civile e dunque con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. L’installazione dei sistemi di videosorveglianza, sia che riguardi le parti comuni che quelle di esclusiva proprietà, può avvenire solo nel rispetto della normativa in materia di privacy.

Posso tenere in casa un animale domestico anche se il regolamento condominiale me lo vieta?

La riforma del condominio attuata con la Legge n. 220 del 2012 ha introdotto il comma 5 dell’art. 1138 del codice civile il quale vieta espressamente l’inserimento nel regolamento condominiale di norme che proibiscano ai condomini di possedere o detenere animali domestici. Peraltro, anche prima della riforma la Corte di Cassazione era intervenuta per stabilire che il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti limitare facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente ed in esclusiva.

Quali sono le maggioranze necessarie per la costituzione dell’assemblea e per la validità delle delibere?

La materia è regolata dall’art. 1136 del codice civile. In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Invece in seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. Per quanto riguarda la validità delle delibere, in prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Mentre in seconda convocazione la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio. Occorre tuttavia considerare che per determinate materie la legge può prevedere maggioranze specifiche o addirittura l’unanimità dei consensi.

È obbligatorio avere un regolamento di condominio?

L’art. 1138 del codice civile prevede che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento di condominio. La norma determina anche il contenuto minimo del regolamento obbligatorio, stabilendo che esso deve regolare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese e deve contenere le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle riguardanti l’amministrazione. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea (c.d. regolamento assembleare) con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Posso delegare un rappresentante a partecipare all’assemblea di condominio?

L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che ogni condomino può intervenire in assemblea a mezzo di un rappresentante che deve essere munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale. La delega per la partecipazione all’assemblea non può essere conferita all’amministratore.

Se l’abitazione in condominio è di proprietà di più persone, chi partecipa all’assemblea di condominio?

L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civilestabilisce che se l’unità immobiliare appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea. Il rappresentante è designato dai comproprietari secondo le norme in materia di comunione.

Posso installare un pannello fotovoltaico senza il consenso dell’assemblea?

L’art. 1122 bis del codice civile consente espressamente la possibilità di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio. Tali impianti possono essere installati sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Se è necessario apportare modifiche delle parti comuni, l’interessato deve darne comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. In tal caso l’assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e provvede, a richiesta dell’interessato, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea può inoltre subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.